Fiscalité France-Thaïlande : le guide 2026

Un acheteur français à Phuket relève de deux administrations. La Thaïlande retient 15 % sur les loyers versés à un propriétaire présent moins de 180 jours par an, prélève 2 % de la valeur d’expertise au transfert et une taxe foncière annuelle de 0,02 % sur un logement ; la France impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux et attend la déclaration des loyers, du compte bancaire thaïlandais et, le cas échéant, du bien dans l’assiette de l’IFI. La convention fiscale France-Thaïlande, signée en 1974, répartit les droits d’imposer ; la méthode par laquelle la France élimine la double imposition sur un revenu immobilier thaïlandais (crédit d’impôt ou exonération avec taux effectif) n’a pas été vérifiée pour cette page et doit être lue dans le texte de la convention par votre conseil. Personne dans ce projet ne suit le droit fiscal français à titre professionnel ; les affirmations françaises ci-dessous figurent dans le registre des affirmations du site, non vérifiées, avec une date de révision.

Thai Property Taxes: La Base pour Tous les Acheteurs

Taxe / Frais	Taux	Qui paie
Frais de transfert (Transfer Fee)	2% de la valeur d’expertise	Négociable (souvent partagé)
Taxe sur les activités spécifiques (SBT)	3,3% du prix de vente	Vendeur (si détenu < 5 ans)
Droit de timbre	0,5% (si pas de SBT)	Vendeur
Retenue à la source (loyers)	15% forfaitaire	Bailleur non-résident
Taxe foncière annuelle	0,02-0,1% de la valeur d’expertise	Propriétaire
Retenue à la source du vendeur au transfert	Sur la valeur d’expertise, selon la durée de détention	Vendeur : c’est l’impôt thaïlandais sur la vente, il n’existe pas d’impôt distinct sur la plus-value

Pour les investisseurs français, la Thaïlande impose la vente au Land Department, par la retenue à la source du vendeur calculée sur la valeur d’expertise et, dans les cinq ans suivant l’achat, la SBT ; elle ne calcule pas de plus-value. La France, elle, impose la plus-value selon ses propres règles, en euros ; le guide des frais de transfert détaille le barème thaïlandais.

La Convention Fiscale France-Thaïlande

Principes clés pour les propriétaires immobiliers:

Revenus immobiliers : la Thaïlande, État de situation du bien, peut imposer les loyers ; c’est le cas de toutes les conventions de ce type.
Gains en capital : les gains sur la vente d’un immeuble situé en Thaïlande peuvent y être imposés ; la Thaïlande le fait par la retenue à la source du vendeur au transfert, non par un impôt sur la plus-value.
Méthode d’élimination : c’est le point que cette page ne tranche pas. La version précédente affirmait la méthode du crédit d’impôt ; les conventions françaises appliquent selon leur date soit un crédit d’impôt égal à l’impôt thaïlandais, soit un crédit égal à l’impôt français (ce qui revient à une exonération avec prise en compte pour le taux). Le résultat pour vous diffère nettement d’une lecture à l’autre. Faites lire l’article de la convention de 1974 par votre conseil avant la réservation, et faites-vous confirmer par écrit laquelle des deux s’applique aux loyers et laquelle à la plus-value.

Revenus Locatifs: Déclaration en France

Comment les déclarer:

Convertissez les revenus locatifs de THB en EUR au taux annuel moyen de la Banque de France
Déclarez le montant brut sur le formulaire 2047 (Revenus encaissés à l’étranger)
Reportez le montant sur votre formulaire 2042
Déduisez les charges déductibles (frais de gestion, assurance, réparations)
Indiquez la retenue à la source thaïlandaise pour le crédit d’impôt

Barème de l’impôt sur le revenu en France (2025, revenus 2024 ; enregistré comme non vérifié) :

Tranche	Taux
Jusqu’à €11.497	0%
€11.497 - €29.315	11%
€29.315 - €83.823	30%
€83.823 - €180.294	41%
Au-delà de €180.294	45%

Ce que l’exemple chiffré de cette page ne peut plus dire : la version précédente déroulait un calcul sur 12 000 € de loyers avec un crédit d’impôt de 1 800 €. Le résultat dépend de la méthode conventionnelle (ci-dessus) et des charges admises, et il n’était pas sourcé ; il a été retiré. La démarche, elle, ne change pas : loyers bruts en bahts, charges de gestion, de copropriété et d’assurance, conversion en euros aux taux des dates d’encaissement, déclaration, puis application de la méthode que votre conseil aura confirmée. Demandez-lui le calcul sur vos chiffres avant de réserver.

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CSG/CRDS et Prélèvements Sociaux

Taux global des prélèvements sociaux (2025): 17,2%

Qui est concerné?

Résidents fiscaux français: soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus étrangers
Résidents dans un autre État de l’UE/EEE cotisant à un régime de sécurité sociale: exonérés de certains prélèvements (jurisprudence de Ruyter, mais la Thaïlande n’est pas dans l’UE/EEE, donc les prélèvements s’appliquent en principe)

Ce que cela change : les prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt sur le revenu et ne sont pas effacés par la retenue thaïlandaise, quelle que soit la méthode conventionnelle. C’est la ligne que les acheteurs français oublient le plus souvent dans un modèle de rendement, et celle qui explique l’écart entre le « net » d’une brochure et le net d’un relevé.

Plus-Values Immobilières: Vente du Bien Thaïlandais

Taux d’imposition des plus-values immobilières:

Impôt sur le revenu: 19% (taux forfaitaire)
Prélèvements sociaux: 17,2%
Surtaxe (pour les plus-values > €50.000): 2-6%
Taux global : environ 36,2 % avant abattements (taux enregistrés comme non vérifiés, à confirmer l’année de la vente)

Abattements pour durée de détention (plus-values immobilières):

Durée de détention	Abattement IR	Abattement prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0%	0%
6 à 21 ans	6% par an	1,65% par an
22ème année	4% (exonération totale IR)	1,60%
Plus de 30 ans	n/a	Exonération totale

Conséquence pratique : selon ce barème, une détention de 22 ans exonère d’impôt sur le revenu la plus-value, et 30 ans exonèrent aussi des prélèvements sociaux. Ce barème est celui du droit interne français ; la question préalable reste de savoir si la convention laisse à la France le droit d’imposer la plus-value d’un bien thaïlandais ou seulement de la prendre en compte pour le taux, et c’est à votre conseil de la trancher par écrit.

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Ce que cela signifie pour les propriétaires de biens thaïlandais:

Votre bien thaïlandais est inclus dans l’assiette de l’IFI
Valorisation: valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition
Taux: 0,5% à 1,5% selon la tranche

Si votre patrimoine immobilier total (France + Thaïlande) dépasse le seuil d’assujettissement, 1,3 million d’euros au moment de la rédaction, l’IFI est une considération importante ; en dessous, aucun IFI n’est dû. Le seuil, les taux et l’inclusion du bien étranger sont enregistrés comme non vérifiés ; l’inclusion, elle, est le point stable : un résident fiscal français déclare l’immobilier qu’il détient à l’étranger.

Non-Résidents Fiscaux Français

Un Français installé en Thaïlande plus de 180 jours par année civile y devient résident fiscal et déclare ses loyers thaïlandais au barème progressif thaïlandais plutôt que de subir la retenue de 15 % ; s’il n’est plus résident fiscal français au sens du droit interne et de la convention, les loyers thaïlandais sortent du champ de l’impôt français. Les deux statuts se prouvent, ils ne se déclarent pas : la date du transfert de résidence, le foyer, l’activité et le centre des intérêts économiques sont examinés, et l’année du départ comme celle d’un retour se traitent à part. Le guide de l’imposition des loyers couvre le côté thaïlandais.

Le compte bancaire thaïlandais : l’obligation que tout le monde oublie

C’est l’erreur la plus fréquente et la plus facile à éviter chez les acheteurs français en Thaïlande, et elle n’a rien à voir avec l’immobilier lui-même.

Un résident fiscal français doit déclarer chaque compte bancaire ouvert, détenu, utilisé ou clos à l’étranger, indépendamment du solde et indépendamment du fait qu’il produise ou non des revenus. Or presque tout acheteur en Thaïlande ouvre un compte local : c’est par lui que transitent les fonds, c’est lui qui reçoit le certificat FET nécessaire à l’enregistrement de la propriété au Land Department, et c’est souvent lui qui encaisse les loyers ensuite. Ce compte entre donc dans le champ de la déclaration.

La déclaration se fait avec la déclaration de revenus annuelle, sur l’imprimé prévu à cet effet, et elle est purement déclarative : elle ne déclenche aucun impôt. L’omission, en revanche, est sanctionnée par une amende forfaitaire par compte et par année non déclarée, applicable même lorsque aucun revenu n’a été perçu et qu’aucun impôt n’était dû. C’est une pénalité administrative que l’on paie pour un oubli, pas pour une optimisation.

Deux conséquences pratiques. Déclarez le compte dès l’année de son ouverture, y compris si l’achat n’a pas encore abouti et si le compte est resté quasiment vide. Et si des comptes des années précédentes n’ont jamais été déclarés, parlez-en à votre conseil plutôt que de laisser courir : la régularisation spontanée se traite très différemment d’un rappel après contrôle.

La SCI ne résout pas le problème thaïlandais

Beaucoup d’acheteurs français abordent l’achat avec le réflexe hexagonal : loger le bien dans une SCI. Sur un bien thaïlandais, ce réflexe crée plus de questions qu’il n’en règle, et il faut comprendre pourquoi avant d’engager des frais de constitution.

Le point de départ est thaïlandais, pas français. Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété d’un terrain en Thaïlande, et une société française est un étranger au sens de cette règle. Une SCI n’ouvre donc aucune porte que vous n’ayez déjà : pour une villa, les voies restent le bail enregistré ou la société thaïlandaise constituée dans les règles ; pour un appartement, la copropriété enregistrée permet la pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49 %, calculé sur la surface totale de l’immeuble et non sur le nombre de lots. La structure française ne modifie rien à cette architecture.

S’y ajoutent des frottements côté français. Une SCI détenant un actif étranger doit tenir sa comptabilité, déposer ses déclarations et valoriser chaque année un bien pour lequel il n’existe souvent aucune transaction comparable. Le régime fiscal applicable aux revenus et à la plus-value dépend alors des options de la société et de la convention, et l’articulation avec l’impôt retenu en Thaïlande devient nettement moins lisible que dans une détention en direct. Enfin, à la revente, un acquéreur thaïlandais ou international découvre une couche juridique supplémentaire à comprendre, ce qui n’aide jamais la liquidité.

Cela ne veut pas dire qu’une structure est toujours inutile : en présence de plusieurs associés, d’un objectif successoral précis ou d’un patrimoine déjà organisé, la question mérite d’être posée. Elle doit l’être avant la réservation, avec un conseil français et un conseil thaïlandais qui se parlent, et non après avoir signé un contrat rédigé pour une détention en nom propre.

Ce que ce guide ne remplace pas

Les règles évoquées ici, en France comme en Thaïlande, évoluent régulièrement : seuils, taux, formulaires et pratiques de l’administration changent d’une année à l’autre, et l’application dépend de votre résidence fiscale, de votre situation familiale et de la structure retenue. Cette page sert à savoir quelles questions poser et dans quel ordre les poser, pas à s’en dispenser.

Trois interlocuteurs sont utiles et rarement les mêmes : un conseil fiscal français habitué aux revenus de source étrangère, un avocat thaïlandais indépendant du vendeur pour la structure de détention et le contrôle du titre, et votre banque pour le circuit des fonds et le certificat FET. Réunissez-les avant le versement de la réservation : après, chaque correction coûte plus cher que la consultation qui l’aurait évitée.

Trois profils, trois priorités fiscales

Scénario A, résident fiscal français, investissement locatif. Vous vivez en France et achetez pour louer. La Thaïlande prélève à la source sur les loyers, vous déclarez le brut en France et imputez l’impôt thaïlandais en crédit d’impôt. Priorités : conserver les certificats de retenue thaïlandais dès la première année, déclarer le compte bancaire thaïlandais, et vérifier si le bien vous fait franchir le seuil de l’IFI une fois cumulé au reste de votre patrimoine immobilier.

Scénario B, résident fiscal français, usage personnel majoritaire. Vous occupez le bien plusieurs semaines par an et louez peu ou pas. Il n’y a pas de revenu locatif à déclarer, mais le bien entre malgré tout dans l’assiette de l’IFI, et l’obligation de déclarer le compte thaïlandais demeure. Priorité : ne pas confondre absence de revenus et absence d’obligations déclaratives, c’est l’erreur la plus coûteuse de ce profil.

Scénario C, non-résident fiscal français. Vous êtes expatrié et n’êtes plus résident fiscal en France. Les revenus thaïlandais sortent alors du champ de l’impôt français, mais votre statut de non-résident doit être établi et documenté, et un retour en France change la donne pour l’année du retour. Priorité : faire valider la date et la réalité du changement de résidence avant l’achat, car c’est elle qui commande tout le reste.

Un point commun aux trois profils: l’archivage. Ce que l’administration peut demander des années plus tard se constitue au moment de l’achat, pas au moment du contrôle.

Red flags fiscaux pour acheteurs français

Quatre signaux qui doivent faire ralentir un acheteur français, tous rencontrés régulièrement dans les salles de vente de Phuket.

« La convention fiscale règle tout. » Elle évite la double imposition sur certains revenus, elle ne dispense d’aucune déclaration. Les loyers thaïlandais restent déclarables en France, et le crédit d’impôt correspondant doit être demandé, il ne s’applique pas automatiquement.

« Le rendement annoncé est net. » Il l’est rarement. Demandez ce qui a été soustrait : commission de gestion, charges de copropriété, retenue à la source thaïlandaise, vacance locative, entretien. Un rendement brut présenté comme net est l’écart le plus courant entre la brochure et le relevé.

« Personne ne déclare, ici. » L’échange automatique d’informations entre administrations fiscales existe et fonctionne. Un compte bancaire thaïlandais ouvert pour l’achat n’est pas invisible, et une régularisation coûte considérablement plus cher qu’une déclaration faite à temps.

« On peut structurer via une société thaïlandaise pour simplifier. » Une société détenant du terrain pour le compte d’un étranger, avec des associés thaïlandais de complaisance, relève de l’article 96 du Code foncier. Ce n’est ni une zone grise ni une pratique tolérée, et la complexité fiscale française qui s’y ajoute n’a rien de simplificateur.

Un conseil pratique qui vaut mieux que tous les tableaux : demandez à votre expert-comptable un exemple chiffré sur 10 000 € de loyers nets avant de réserver, en incluant la retenue thaïlandaise, le crédit d’impôt et les prélèvements sociaux. Le chiffre final surprend souvent, et il vaut mieux qu’il surprenne avant l’achat.

Le taux de change fait partie de la plus-value

Un point technique qui surprend beaucoup d’acheteurs français au moment de la revente : le résultat imposable se calcule en euros, pas en bahts.

Le prix d’acquisition est converti au taux du jour de l’achat, le prix de cession au taux du jour de la vente. Entre les deux, l’euro et le baht bougent indépendamment de tout ce qui concerne le bien. Une villa revendue exactement au prix payé en bahts peut donc dégager une plus-value imposable en France si le baht s’est apprécié pendant la détention, et à l’inverse une opération bénéficiaire en bahts peut se traduire par un gain plus modeste une fois ramenée en euros.

Sur un achat en VEFA réglé par tranches, chaque versement s’inscrit à son propre taux, ce qui rend le prix de revient réel différent du chiffre affiché sur la grille du promoteur. Conservez le détail de chaque virement, sa date et son taux : c’est la seule manière de reconstituer une base d’acquisition défendable des années plus tard, et l’administration ne se contentera pas d’une estimation rétrospective.

La conséquence pratique est simple. Le risque de change n’est pas un aléa que l’on subit à la marge, c’est une composante du résultat au même titre que le loyer, et il mérite d’être suivi dès le premier versement plutôt que découvert à la revente.

Cas pratique : ce que le calcul doit contenir

Le cas chiffré qui figurait ici (villa à 350 000 €, loyers de 18 000 €, charge française « d’environ 29 % du net ») a été retiré : ses chiffres n’étaient pas sourcés et son résultat dépendait d’une méthode conventionnelle que la page ne peut pas affirmer. Voici ce que le calcul doit contenir, dans l’ordre, pour vos propres chiffres :

Loyers bruts en bahts, d’après le relevé audité de l’exploitant, non d’après la brochure.
Charges thaïlandaises : commission de l’exploitant, charges de copropriété, assurance, réserve d’entretien.
Retenue thaïlandaise de 15 % sur le brut pour un propriétaire présent moins de 180 jours.
Conversion en euros aux taux des dates d’encaissement.
Impôt sur le revenu français selon la méthode conventionnelle confirmée par votre conseil, puis prélèvements sociaux.
IFI si le patrimoine immobilier mondial franchit le seuil, et la plus-value à la revente, en euros.

Un investissement rentable en bahts peut rester marginal après fiscalité française totale ; c’est ce calcul, et non le rendement affiché, qui le dit.

Erreurs fréquentes des investisseurs français

Détenir un bien thaïlandais via une société thaïlandaise sans conseil fiscal transfrontalier crée un risque déclaratif en France et, s’il s’agit de terrain, un risque pénal en Thaïlande (article 96 du Code foncier). La pleine propriété directe d’un appartement, dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface du bâtiment, est la voie la plus simple pour la plupart des particuliers.

Préparez le circuit des fonds avec la justification de leur origine : la banque française interroge les gros virements sortants et le Land Department n’enregistre la pleine propriété d’un étranger que sur le certificat FET émis par la banque thaïlandaise réceptrice, au nom de l’acheteur, pour des devises converties en Thaïlande. Le guide des transferts pour acheteurs européens traite du calendrier et des pièces.

Avertissement / Disclaimer: Ce guide est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. La législation fiscale française et thaïlandaise évolue régulièrement. Consultez toujours un expert-comptable ou avocat fiscaliste qualifié avant de prendre une décision d’investissement.

Investissement locatif vs résidence principale à l’étranger

Un bien loué produit des loyers à déclarer et une charge à modéliser ; un bien occupé ne produit rien à déclarer au titre des revenus, mais reste dans l’assiette de l’IFI et laisse entière l’obligation de déclarer le compte bancaire thaïlandais. Un bien thaïlandais ne devient pas une résidence principale au sens français par le seul fait d’y passer l’hiver ; le statut de résidence, et avec lui l’exonération de plus-value attachée à la résidence principale, relève de la résidence fiscale, pas de l’usage. Pour une villa en bail ou une détention en société, la couche française se complique ; validez la structure avec un avocat fiscaliste avant le contrat, pas après le transfert au Land Department.

Taux de change et prix d’acquisition en EUR

Le prix d’acquisition retenu en France est la somme des versements convertis chacun au taux de sa date, pas le prix de la grille du promoteur converti une fois. Sur un achat en VEFA réglé par tranches sur deux ou trois ans, ce prix de revient réel diffère du chiffre affiché, et il servira de base à la plus-value. Si vous financez par un prêt français remboursé avec des loyers en bahts, la dette et le revenu sont dans deux monnaies pour toute la durée de détention ; modélisez ce risque sur la durée, pas seulement la retenue de 15 % à l’entrée.

Assurance et charges non déductibles

Quelles charges thaïlandaises viennent en déduction des loyers déclarés en France dépend du régime applicable et de la méthode conventionnelle, et c’est une question à poser avec les pièces en main : relevés de l’exploitant, appels de charges de copropriété, contrat d’assurance. Ce qui est certain, c’est ce qu’il faut conserver dès la première année pour pouvoir la poser : le relevé annuel de l’exploitant, le certificat de retenue thaïlandais, les appels de fonds du syndic thaïlandais et la police d’assurance. Une charge non justifiée n’est déductible nulle part.

Archivage et contrôles : ce que l’administration peut demander

L’échange automatique d’informations fonctionne, et un contrôle porte sur des pièces, pas sur des souvenirs : contrat de vente, chaque virement avec sa date et son taux, certificats FET, relevés de l’exploitant, certificats de retenue thaïlandais, appels de charges, déclaration du compte étranger chaque année, et pour l’IFI la valeur vénale retenue au 1er janvier avec ce qui la justifie. Constituez le dossier au moment de l’achat et alimentez-le chaque année ; pour un couple dont le patrimoine immobilier cumule une résidence française et un appartement à Bang Tao, simulez l’IFI dès l’achat plutôt qu’à la revente.

Frequently Asked Questions

Dois-je déclarer mes revenus locatifs thaïlandais en France?

Oui, si vous êtes résident fiscal français : tous les revenus de source mondiale se déclarent, les revenus étrangers sur le formulaire 2047 puis reportés sur le 2042. Comment la retenue thaïlandaise de 15 % est ensuite prise en compte, en crédit d'impôt ou par une exonération avec taux effectif, dépend de la lecture de la convention de 1974 que votre conseil vous confirmera ; ce qui ne dépend de rien, c'est que la déclaration est due et que le compte bancaire thaïlandais se déclare avec elle.

Y a-t-il une taxe sur les plus-values en Thaïlande pour les vendeurs étrangers?

Pas d'impôt distinct sur la plus-value : la Thaïlande impose la vente au Land Department, par la retenue à la source du vendeur calculée sur la valeur d'expertise et la durée de détention, plus la SBT de 3,3 % si le bien est revendu dans les cinq ans de l'achat ou le droit de timbre de 0,5 % au-delà. La France impose ensuite la plus-value en euros selon ses règles internes (19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements, chiffres enregistrés comme non vérifiés), sous réserve de ce que la convention lui laisse le droit d'imposer.

Mon bien immobilier en Thaïlande est-il soumis à l'IFI?

Oui, si vous êtes résident fiscal français et que votre patrimoine immobilier mondial net dépasse €1,3 million. Le bien thaïlandais est valorisé à sa valeur vénale au 1er janvier de chaque année et intégré dans l'assiette de l'IFI aux taux de 0,5% à 1,5%.

Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils aux revenus locatifs thaïlandais?

En principe oui pour les résidents fiscaux français: les prélèvements sociaux (CSG/CRDS, soit 17,2%) s'appliquent aux revenus fonciers étrangers. Cela s'ajoute à l'impôt sur le revenu, pour une charge fiscale totale potentiellement proche de 30% des revenus nets pour un contribuable imposé à 30%.

Après combien d'années suis-je exonéré de plus-value en France sur la vente du bien thaïlandais?

Après 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value (abattements progressifs de 6% par an de la 6ème à la 21ème année, puis 4% la 22ème). L'exonération totale des prélèvements sociaux intervient après 30 ans de détention.

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