Thai Property Tax Guide for German Buyers

Steuerleitfaden für deutsche Käufer: Immobilien in Phuket

Dieser Leitfaden gehört zu einem Paar. Der englischsprachige Kaufleitfaden für deutsche Käufer behandelt die laufende Besteuerung der Miete und die Wirkung des Progressionsvorbehalts auf Ihr übriges Einkommen; hier geht es um das, was in deutschen Kaufakten regelmäßig fehlt: die Übertragung am Land Office, den Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist und vor allem die Erbfolge. Eine Eigentumswohnung in Phuket steht am Ende in zwei Rechtsordnungen gleichzeitig, und keine der beiden nimmt auf die andere Rücksicht.

Eines vorweg, weil es die Grundlage für alles Weitere ist: Niemand in diesem Projekt verfolgt laufend das deutsche Steuerrecht. Die deutschen Aussagen auf dieser Seite sind mit Datum im Prüfregister der Website hinterlegt und werden turnusmäßig gegengelesen, ersetzen aber keinen Steuerberater mit internationalem Schwerpunkt. Die thailändische Seite ist die, die wir kennen.

Thailändische Steuern beim Kauf: was deutsche Käufer zahlen

Steuer / Gebühr	Satz	Wer zahlt
Übertragungsgebühr (Transfer Fee)	2% des amtlichen Schätzwerts	Verhandelbar, üblicherweise geteilt
Specific Business Tax (SBT)	3,3% bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb	Verkäufer
Stempelsteuer	0,5%, wenn keine SBT anfällt	Verkäufer
Quellensteuer des Verkäufers	1 bis 3,3% des amtlichen Werts bei Privatpersonen, berechnet nach Haltedauer; 1% bei Gesellschaften	Verkäufer
Quellensteuer auf Mieteinnahmen	15% für Eigentümer mit weniger als 180 Tagen Aufenthalt im Jahr	Vermieter, an der Quelle einbehalten
Land and Building Tax	0,02% des Schätzwerts für Wohneigentum unter 50 Millionen THB, in Stufen bis 0,1% darüber	Eigentümer, jährlich

Die jährliche Grundsteuer ist im deutschen Vergleich vernachlässigbar: Eine Wohnung mit einem Schätzwert von 10.000.000 THB zahlt bei 0,02% 2.000 THB im Jahr, und der amtliche Schätzwert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis. Was Thailand beim Verkauf nimmt, ist kein Kapitalertragsteuer im deutschen Sinne, sondern die Quellensteuer des Verkäufers am Land Office, auf den amtlichen Wert und die Haltedauer berechnet und mit der Übertragung abgegolten. Der englische Leitfaden zu den Übertragungskosten rechnet die Positionen durch, der Leitfaden zu den laufenden Kosten die Grundsteuer und die Gemeinschaftskosten.

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Thailand

Das Abkommen weist Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt. Für eine Wohnung in Phuket heißt das: Thailand darf die Miete besteuern und darf den Verkauf besteuern, und Deutschland vermeidet die Doppelbesteuerung nach seinem Methodenartikel, für Einkünfte dieser Art nach dem Verständnis der meisten Berater durch Freistellung unter Progressionsvorbehalt.

Zwei Dinge sind daran zu betonen. Erstens gilt die Zuordnung unabhängig davon, ob Sie das Thai-Konto jemals anfassen; die Miete ist thailändische Einkunft, sobald sie entsteht. Zweitens ist die Freistellung eine Freistellung der Einkünfte, nicht der Erklärungspflicht: Sie werden in Deutschland erklärt, weil sie den Steuersatz bestimmen. Wo das Abkommen für die Gewinne aus einem Verkauf dieselbe Methode vorsieht wie für die Miete, wäre auch der Veräußerungsgewinn in Deutschland nur mit Progressionsvorbehalt zu erfassen; ob das im Einzelfall so ist oder ob § 23 EStG mit dem persönlichen Steuersatz greift, ist die Frage, die Ihr Steuerberater vor dem Kauf schriftlich beantworten sollte. Diese Seite behauptet dazu nichts, was sie nicht belegen kann, und der nächste Abschnitt behandelt beide Lesarten.

Freistellungsmethode: Mieteinnahmen aus Thailand in Deutschland

Der Ablauf in drei Schritten:

In Thailand behält die Verwaltung oder der Mieter 15% der Bruttomiete ein, solange Sie sich weniger als 180 Tage im Kalenderjahr in Thailand aufhalten; damit ist die thailändische Seite in der Regel erledigt.
In Deutschland werden diese Einkünfte nicht noch einmal mit Einkommensteuer belegt.
Sie fließen aber in die Berechnung Ihres Steuersatzes ein, und das ist der Progressionsvorbehalt.

Was ist der Progressionsvorbehalt?

Nach § 32b EStG werden freigestellte ausländische Einkünfte so behandelt, als wären sie steuerpflichtig, allerdings nur für die Ermittlung des Steuersatzes, der dann auf Ihr übriges, deutsches Einkommen angewendet wird. Die Thai-Miete bleibt steuerfrei; der Satz auf Ihr Gehalt, Ihre Rente oder Ihre deutschen Mieteinkünfte steigt um den Betrag, den die Progressionskurve für das höhere Gesamteinkommen vorsieht. Wie stark, hängt von Ihrem Einkommen ab, und die Wirkung ist bei einem hohen deutschen Einkommen spürbar, bei einem niedrigen fast null. Der englische Kaufleitfaden führt die Mechanik aus; hier genügt die Folge: Rechnen Sie die Nettomiete aus Phuket nie ohne den Satzeffekt gegen eine deutsche Anlage.

Es gibt Auffassungen, nach denen für bestimmte Fälle die Anrechnungsmethode an die Stelle der Freistellung tritt, etwa wenn Thailand die Einkünfte tatsächlich nicht besteuert. Das ist ein Thema für den Steuerberater, nicht für eine Website.

Spekulationssteuer: Das wichtigste Risiko für deutsche Investoren

§ 23 EStG erfasst den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen, mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Ausgenommen ist eine Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine Freigrenze für kleine Veräußerungsgewinne gibt es; ihre Höhe wurde zuletzt geändert und steht deshalb nicht auf dieser Seite.

Für eine Wohnung in Phuket kommt die Abkommensfrage aus dem vorigen Abschnitt hinzu, und die beiden Lesarten führen zu sehr verschiedenen Ergebnissen:

Haltedauer	Lesart A: § 23 EStG greift	Lesart B: DBA stellt den Gewinn frei
Weniger als 10 Jahre	Gewinn mit persönlichem Satz, bis zum Spitzensatz	Gewinn steuerfrei, erhöht nur den Satz auf übriges Einkommen
Mehr als 10 Jahre	Steuerfrei	Steuerfrei
Eigengenutzt im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor	Steuerfrei, wenn die Nutzung dokumentiert ist	Steuerfrei

In beiden Lesarten sind drei Dinge gleich. Der Gewinn wird in Euro ermittelt, mit dem Wechselkurs des Anschaffungstags und dem des Verkaufstags, sodass eine in Baht ergebnislose Veräußerung in Euro ein Gewinn oder ein Verlust sein kann. Die Eigennutzung muss laufend belegt werden, nicht im Verkaufsjahr behauptet. Und wer erbt, tritt für die Frist in die Position des Erblassers ein: Das Anschaffungsdatum des Verstorbenen zählt weiter, was für Erben eine Erleichterung ist und für Schenkungen kurz vor dem Verkauf keine. Auf thailändischer Seite fällt beim Verkauf unabhängig davon die Quellensteuer des Verkäufers und innerhalb von fünf Jahren die SBT an.

Mieteinnahmen: Praktische Berechnung

Die Rechnung, die in deutschen Kaufakten fehlt, ist nicht kompliziert, sie wird nur selten in der richtigen Reihenfolge gemacht:

Bruttomiete laut Abrechnung der Verwaltung, in Baht.
Abzüglich Verwaltungsvergütung, Instandhaltung, Versicherung und Gemeinschaftskosten, ebenfalls in Baht; das ist die Nettomiete vor Steuern.
Abzüglich 15% thailändische Quellensteuer, die auf die Bruttomiete berechnet wird, nicht auf die Nettomiete.
Umrechnung in Euro zu den Kursen der Zuflusstage, nicht zum Jahresdurchschnitt.
Für die Anlage AUS: Ermittlung der freigestellten Einkünfte nach deutschen Regeln, also Einnahmen abzüglich Werbungskosten, und Einsetzen in die Satzberechnung.

Wer die Verwaltung um eine Abrechnung bittet, die Schritt 1 bis 3 bereits ausweist, spart sich jedes Jahr denselben Streit über Belege. Die auf dieser Seite früher enthaltene Beispielrechnung mit Euro-Beträgen und einer Nettorendite ist entfernt, weil ihre Zahlen nicht belegt waren.

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Hier greifen zwei Rechtsordnungen nebeneinander, und das ist der Punkt, an dem Nachlässe in Thailand regelmäßig ins Stocken geraten.

Die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer ist unbeschränkt, sobald der Erblasser oder der Erwerber in Deutschland ansässig ist, und erfasst dann das Weltvermögen, also auch die Wohnung in Phuket. Vier Folgen daraus:

Bewertung. Eine ausländische Immobilie geht mit ihrem gemeinen Wert in die Bemessungsgrundlage ein, das ist der Verkehrswert am Stichtag. Es gibt keine thailändische Amtsbewertung, die das Finanzamt übernehmen würde; Kaufvertrag, spätere Wertgutachten und die Kurse der Zahlungstage sind die Grundlage, und sie müssen vorhanden sein, wenn der Erbfall eintritt.
Freibeträge und Steuerklassen richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis; die Tabelle unter Nachlassplanung nennt die Richtwerte. Eine Wohnung in Phuket kann den Freibetrag eines Kindes allein aufbrauchen.
Anrechnung. Eine in Thailand auf denselben Erwerb gezahlte Erbschaftsteuer kann auf die deutsche angerechnet werden, wenn sie der deutschen entspricht; in der Praxis entsteht sie bei einer einzelnen Wohnung nicht, weil die thailändische Erbschaftsteuer erst bei Nachlässen weit oberhalb einer Eigentumswohnung ansetzt.
Schenkungen zu Lebzeiten werden mit Erwerben aus den vorangegangenen zehn Jahren zusammengerechnet. Wer die Wohnung dem Kind schenkt, um den Nachlass zu verkleinern, sollte wissen, dass die Übertragung in Thailand am Land Office wie ein Verkauf behandelt wird und dieselben Gebühren auslöst.

Das deutsche Recht sagt, wie viel Steuer auf den Übergang entfällt. Wer die Wohnung überhaupt bekommen kann, sagt das thailändische.

Der thailändische Teil: was hier tatsächlich anfällt

Für eine in Thailand belegene Immobilie gilt thailändisches Erbrecht, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Eigentümers und unabhängig davon, was ein deutsches Testament vorsieht. Drei Punkte entscheiden über den Ablauf.

Die Quote des Erben. Eine Eigentumswohnung kann ein ausländischer Erbe nur dann auf seinen Namen registrieren lassen, wenn er die Voraussetzungen des Condominium Act erfüllt, also wenn die Einheit weiterhin in die Ausländerquote von 49% der Gesamtfläche des Gebäudes passt. Passt sie nicht, muss die Wohnung in der Regel innerhalb einer gesetzlichen Frist veräußert werden. Die Quote wird bei der Registrierung geprüft, nicht beim Tod, und sie kann sich zwischen Kauf und Erbfall verschoben haben.

Das Verfahren. Ohne Testament gelten die gesetzlichen Erbfolgeregeln des thailändischen Zivilgesetzbuchs; mit Testament läuft die Abwicklung über ein thailändisches Gericht, das einen Nachlassverwalter bestellt, und dauert Monate. Ein deutsches Testament kann anerkannt werden, muss aber übersetzt und beglaubigt werden und wird von einem thailändischen Gericht langsamer und streitanfälliger behandelt als ein thailändisches.

Die Villa auf Pachtland. Ein eingetragenes Nutzungsrecht über 30 Jahre ist ein Vertrag, kein Eigentum, und ob und wie es auf Erben übergeht, steht im Pachtvertrag. Wer eine Villa kauft, liest die Nachfolgeklausel vor der Unterschrift, nicht der Erbe nach dem Tod.

Dazu die laufende Regel, die ebenfalls nicht von der Staatsangehörigkeit abhängt: Wer sich weniger als 180 Tage im Kalenderjahr in Thailand aufhält, gilt als nicht ansässig, und die Quellensteuer von 15% auf die Miete ist damit abgegolten. Wer 180 Tage oder mehr hier verbringt, wird in Thailand steuerlich ansässig und gibt stattdessen eine Erklärung nach dem progressiven Tarif ab, mit einer Pauschale von 30% für Werbungskosten; der englische Leitfaden zur Mietbesteuerung rechnet beide Fälle. Die thailändischen Belege über einbehaltene Steuer sind das Dokument, auf das sich die deutsche Seite stützt. Sammeln Sie sie laufend, nicht erst zur Erklärung.

Steuererklärung: Was deutsche Käufer einreichen müssen

Anlage AUS zur Einkommensteuererklärung, in der die nach DBA freigestellten Einkünfte für den Progressionsvorbehalt erklärt werden, jedes Jahr, auch in einem Jahr ohne Mietüberschuss.
Belege zur Quellensteuer aus Thailand für jedes Jahr, mit der Abrechnung der Verwaltung, in einer Ablage, die auch in zehn Jahren noch vollständig ist.
Die Anzeige eines Erwerbs von Todes wegen oder einer Schenkung beim Finanzamt innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber davon erfahren hat; die Erklärung selbst folgt auf Anforderung. Dass die Wohnung im Ausland liegt, ändert an der Pflicht nichts.
Die Anschaffungsunterlagen in Euro und Baht, aus denen sich Anschaffungsdatum, Anschaffungskosten und Wechselkurs ergeben; sie werden für § 23 EStG, für die Bewertung im Erbfall und für den späteren Verkauf in Thailand gleichermaßen gebraucht.

Dieses Dokument dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuergesetze in Deutschland und Thailand ändern sich; die deutschen Angaben auf dieser Seite tragen ein Prüfdatum. Konsultieren Sie vor einer Investitionsentscheidung einen deutschen Steuerberater mit internationalem Schwerpunkt und einen eigenen thailändischen Anwalt.

Für wen dieser Leitfaden gedacht ist: typische Käuferprofile

Szenario A, Vermieter aus Düsseldorf, Renditevergleich. Sie rechnen die thailändische Nettomiete gegen eine deutsche Anlage. Rechnen Sie den Progressionsvorbehalt ein, bevor Sie die Zahl für vergleichbar halten, und lassen Sie die Abkommensfrage zum Veräußerungsgewinn vor dem Kauf beantworten, nicht im Verkaufsjahr.

Szenario B, Ehepaar im Ruhestand mit Kindern in Deutschland. Die Wohnung soll an die Kinder gehen. Prüfen lassen: ob die Kinder in die Ausländerquote des Gebäudes passen, wie hoch der Verkehrswert im Verhältnis zum Freibetrag ist, ob ein thailändisches Testament neben dem deutschen steht, und wer im Erbfall vor Ort handelt.

Szenario C, Käufer mit Wohnsitzwechsel nach Thailand. Sobald Sie in einem Kalenderjahr 180 Tage oder mehr in Thailand verbringen, werden Sie dort steuerlich ansässig, und die Behandlung der Mieteinnahmen ändert sich auf beiden Seiten. Für die Erbschaftsteuer bleibt die deutsche Seite noch Jahre nach dem Wegzug relevant, wenn Erben in Deutschland ansässig sind. Die Reihenfolge von Umzug, Verkauf deutscher Vermögenswerte und Überweisung lässt sich planen, wenn man sie vorher bespricht.

Für alle drei gilt dasselbe: Der Wechselkurs ist Teil der Anschaffungskosten, Teil des Veräußerungsgewinns und Teil der Bewertung im Erbfall. Wer ihn erst beim Verkauf betrachtet, rechnet mit einer anderen Zahl als das Finanzamt.

Die zwei Fristen, die deutsche Käufer im Blick behalten müssen

Die deutsche Zehnjahresfrist. Sie betrifft die Veräußerung und ist, in Lesart A, der Grund, weshalb der Verkaufszeitpunkt eine steuerliche und nicht nur eine Marktentscheidung ist. Für Erben läuft sie ab dem Anschaffungsdatum des Erblassers weiter. Die Ausnahme für eigengenutzte Objekte will dokumentiert sein, solange die Nutzung läuft.

Die thailändische 180-Tage-Grenze. Sie betrifft die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen und ist eine harte Schwelle, kein gleitender Übergang. Wer sich in einem Jahr nahe an der Grenze bewegt, zählt die Tage, denn das Überschreiten ändert die Behandlung des gesamten Jahres.

Eine dritte Frist gehört in denselben Kalender: die drei Monate für die Anzeige eines Erwerbs von Todes wegen beim deutschen Finanzamt, die auch dann laufen, wenn das thailändische Nachlassverfahren noch nicht begonnen hat.

Checkliste vor dem Kauf

Steuerberater mit internationalem Schwerpunkt beauftragt und über das Vorhaben informiert.
Progressionsvorbehalt für Ihr konkretes Einkommen durchgerechnet, nicht nur allgemein zur Kenntnis genommen.
Abkommensfrage zum Veräußerungsgewinn schriftlich beantwortet: § 23 EStG oder Freistellung.
Geplante Haltedauer gegen die zehnjährige Frist gestellt.
Voraussichtliche Aufenthaltstage in Thailand pro Kalenderjahr geschätzt, mit Blick auf die 180-Tage-Grenze.
Ausländerquote für die konkrete Einheit schriftlich vom Juristic Person bestätigt, mit Blick auch auf die Erben.
Unabhängiger thailändischer Anwalt beauftragt, nicht die Kanzlei des Verkäufers, mit dem Auftrag für ein thailändisches Testament.
FET-Weg geklärt: Fremdwährung nach Thailand, Umtausch dort, Konto auf Ihren Namen, wie im englischen Leitfaden zum Kapitalnachweis beschrieben.

Nachlassplanung: Freibeträge in Deutschland und Thailand

Verhältnis	Freibetrag (Richtwert)	Steuerklasse
Ehegatte	500.000 EUR, zuzüglich Versorgungsfreibetrag	I
Kinder	400.000 EUR je Kind	I
Geschwister	20.000 EUR	II

Die Freibeträge gelten je Erwerber und für alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen. Ein Ehepaar mit zwei Kindern, das eine Wohnung in Phuket und ein Haus in Deutschland hinterlässt, sollte die Verkehrswerte gegen diese Beträge rechnen, bevor es entscheidet, wer was bekommt.

Die thailändische Erbschaftsteuer greift erst bei Nachlässen weit oberhalb des Werts einer Eigentumswohnung; für in Deutschland Ansässige ist daher in der Regel das deutsche Recht mit seiner Weltvermögensbesteuerung maßgeblich. Planen Sie ein gesondertes thailändisches Testament für die hier belegenen Vermögenswerte, das das deutsche Testament ausdrücklich nicht widerruft, und benennen Sie darin einen Nachlassverwalter, der in Thailand handeln kann. Ein Testament, das nur in Deutschland liegt, hilft dem Erben in Phuket erst nach Übersetzung, Beglaubigung und Gerichtstermin.

Renovierung und Möblierung: Anschaffungskosten sauber dokumentieren

Sammeln Sie die Belege ab der ersten Rechnung, denn die deutsche Behandlung eines Verkaufs und die Bewertung im Erbfall hängen von Zahlen ab, die sich im Nachhinein nicht mehr rekonstruieren lassen. Entscheidend sind Anschaffungs- und Herstellungskosten: was Sie gezahlt haben, was Sie in bauliche Verbesserungen investiert haben, und wann, jeweils in Baht und zum Kurs des Zahlungstags in Euro. Möblierung wird anders behandelt als Umbau, und diese Abgrenzung klären Sie zeitnah mit dem Steuerberater, nicht Jahre später. Rechnungen, Fotos vor und nach größeren Arbeiten und die Abstimmung zur Abschreibung bei teilweiser Vermietung gehören an eine Stelle.

Checkliste für die Woche der Eigentumsübertragung

Schriftliche Bestätigung der Ausländerquote durch das Juristic Person, mit Datum und Bezug auf Ihre Einheit
Vertragsstrafen und Verzugsklauseln im Kaufvertrag vom eigenen Anwalt geprüft
Währung der Überweisung stimmt mit der Rechnung überein, Absender ist der künftige Eigentümer
FET-Beleg zeitnah zur Eingangsbuchung angefordert, nicht erst zur Übertragung
Steuerberater kennt das Kaufdatum, damit die Zehnjahresfrist im Kalender steht
Thailändisches Testament beauftragt oder Termin dafür vereinbart
Versicherung ab Übergabe wirksam
Verwaltungsvertrag liefert Abrechnungen in einer Form, die für die Anlage AUS taugt

Vor- und Nachteile aus deutscher Steuersicht

Vorteile

Erwerbsnebenkosten deutlich unter dem deutschen Niveau: 2% Übertragungsgebühr, geteilt, statt Grunderwerbsteuer und Notar
Die jährliche thailändische Grundsteuer ist für Wohneigentum nahezu vernachlässigbar
Die Quellensteuer von 15% auf Mieteinnahmen ist für Nichtansässige in der Regel abgegolten
Das DBA stellt die Mieteinnahmen in Deutschland frei; es kommt nicht zur vollen Doppelbesteuerung
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn in Deutschland in beiden Lesarten steuerfrei

Nachteile

Der Progressionsvorbehalt hebt den Steuersatz auf Ihr übriges deutsches Einkommen, obwohl die Miete freigestellt ist
Ob ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren dem persönlichen Steuersatz unterliegt, ist eine Abkommensfrage, die vor dem Kauf geklärt werden muss
Die deutsche Erbschaftsteuer erfasst die Immobilie als Teil des Weltvermögens, während das thailändische Recht über den Übergang selbst entscheidet
Ein ausländischer Erbe muss in die Ausländerquote des Gebäudes passen
Zwei Rechtsordnungen bedeuten zwei Beraterhonorare und eine laufende Dokumentationspflicht in zwei Währungen
Kein Grundstückseigentum für Ausländer: eine Villa bedeutet ein eingetragenes Nutzungsrecht über 30 Jahre, kein Eigentum im deutschen Sinne

Häufige Fehler in deutschen Kaufakten

Fehler 1: Kauf in einem Gebäude, dessen Ausländerquote bereits ausgeschöpft ist. Die Einheit lässt sich dann nur im thailändischen Namen registrieren, und der Käuferkreis beim späteren Verkauf schrumpft erheblich. Lassen Sie die Quote schriftlich bestätigen, bevor eine nicht erstattungsfähige Zahlung fließt.

Fehler 2: Den Progressionsvorbehalt ignorieren. Bei einem hohen deutschen Einkommen kann die freigestellte thailändische Mieteinnahme den Steuersatz auf das übrige Einkommen spürbar anheben. Die Miete ist steuerfrei, die Wirkung auf den Satz ist es nicht.

Fehler 3: Kein thailändisches Testament. Der Erbe steht dann vor einem thailändischen Gericht mit einem deutschen Dokument, das erst übersetzt und beglaubigt werden muss, während die Wohnung leer steht, die Gemeinschaftskosten weiterlaufen und die Quotenfrage ungeklärt ist. Das Testament kostet einen Bruchteil dessen, was das Verfahren ohne es kostet.

Fehler 4: Nominee-Strukturen für Landbesitz. Das rechtliche Risiko übersteigt jeden steuerlichen Vorteil, und die Konstruktion fällt typischerweise genau dann auf, wenn Sie verkaufen oder vererben wollen.

Kurzübersicht: wen Sie beauftragen sollten

Drei Berater, und die Reihenfolge ist so wichtig wie die Auswahl.

Ihr eigener thailändischer Immobilienanwalt, von Ihnen beauftragt und bezahlt, nicht vom Bauträger oder Makler empfohlen. Er prüft den Titel, beschafft die Unterlagen des Juristic Person einschließlich der Quotenlage, liest den Vertrag vollständig und setzt das thailändische Testament auf.

Ein deutscher Steuerberater mit Erfahrung bei ausländischen Mieteinkünften und Nachlässen, beauftragt vor dem Kauf, nicht zur ersten Erklärung. Anlage AUS, Progressionsvorbehalt, die Abkommensfrage zum Verkauf und die Erbschaftsteuer wollen geplant und nicht nur gemeldet werden.

Eine Verwaltung, die die Quellensteuer korrekt abführt und Ihnen jedes Jahr die Bescheinigungen liefert, die Sie für die deutsche Seite brauchen.

Fragen Sie alle drei, was sie ausdrücklich nicht abdecken. Die Lücke zwischen thailändischem Anwalt und deutschem Steuerberater ist die Stelle, an der die meisten grenzüberschreitenden Probleme entstehen, und keiner von beiden wird dafür bezahlt, sie zu bemerken.

Zusammenfassung

Thailand nimmt beim Kauf wenig, besteuert den Verkauf über die Quellensteuer am Land Office und hält die Grundsteuer auf einem Niveau, das im deutschen Vergleich vernachlässigbar ist; die 15% Quellensteuer auf Mieteinnahmen sind für Nichtansässige in der Regel abgegolten. Deutschland bestimmt den Rest: Das Abkommen stellt die Mieteinnahmen frei, der Progressionsvorbehalt hebt den Satz auf Ihr übriges Einkommen, die Behandlung eines Verkaufs innerhalb von zehn Jahren ist vor dem Kauf zu klären, und die Erbschaftsteuer erfasst die Wohnung als Teil des Weltvermögens, während thailändisches Erbrecht über den Übergang entscheidet.

Drei Dinge, die vor dem Kauf geregelt sein sollten: ein Steuerberater, der ausländische Einkünfte und Nachlässe kennt, eine Ablage für Belege in beiden Währungen ab der ersten Rechnung, und ein thailändisches Testament. Wer das erledigt, hat später eine Verwaltungsaufgabe. Wer es aufschiebt, hinterlässt beim Ausstieg oder im Erbfall ein Problem.

Weiterführende Leitfäden auf Englisch:

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Frequently Asked Questions

Müssen deutsche Steuerpflichtige Mieteinnahmen aus Thailand in Deutschland versteuern?

In der Regel nicht direkt. Das DBA Deutschland-Thailand weist Einkünfte aus einer in Thailand belegenen Immobilie Thailand zu, und Deutschland stellt sie nach dem Verständnis der meisten Berater frei. Erklärt werden sie trotzdem, in der Anlage AUS, weil sie über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf Ihr übriges deutsches Einkommen erhöhen. Steuerfrei ist die Miete; die Wirkung auf den Satz ist es nicht.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Thai-Immobilie?

Das hängt von einer Frage ab, die vor dem Kauf zu klären ist. Greift § 23 EStG, wird der Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, es sei denn, Sie haben die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Stellt das Abkommen den Gewinn wie die Miete frei, erhöht er nur den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen. Nach zehn Jahren ist der Gewinn in beiden Lesarten steuerfrei. Thailand erhebt beim Verkauf in jedem Fall die Quellensteuer des Verkäufers am Land Office.

Zahle ich in Thailand und Deutschland doppelt Steuer auf Mieteinnahmen?

Nein. In Thailand werden 15% der Bruttomiete an der Quelle einbehalten, solange Sie weniger als 180 Tage im Jahr im Land sind. In Deutschland sind diese Einnahmen nach der Freistellungsmethode steuerfrei und wirken nur über den Progressionsvorbehalt auf den Satz. Sie zahlen nicht in beiden Ländern vollständig Steuer auf dieselben Einnahmen, und die thailändischen Belege sind das Dokument, mit dem Sie das nachweisen.

Gilt die deutsche Erbschaftsteuer für meine Immobilie in Thailand?

Ja, wenn Sie oder der Erbe in Deutschland ansässig sind. Die deutsche Erbschaftsteuer erfasst dann das Weltvermögen, die Wohnung in Phuket mit ihrem Verkehrswert eingeschlossen; die Freibeträge betragen als Richtwert 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro je Kind. Wer die Wohnung bekommt, entscheidet dagegen thailändisches Erbrecht, und ein ausländischer Erbe muss bei der Registrierung in die Ausländerquote des Gebäudes passen. Ein thailändisches Testament neben dem deutschen verkürzt das Verfahren erheblich.

Welche Verwaltungskosten kann ich als Werbungskosten geltend machen?

Verwaltungsvergütung, Instandhaltung, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Steuerberatungskosten mindern die Einkünfte, die für den Progressionsvorbehalt in der Anlage AUS anzusetzen sind; da die Einkünfte selbst freigestellt sind, wirken die Werbungskosten nur auf den Steuersatz, nicht auf eine deutsche Steuer auf die Miete. Die genaue Abgrenzung, insbesondere zwischen Möblierung und baulicher Verbesserung, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.